Рынок жилья Казани: «Больших изменений в хорошую сторону нет»
22 сентября 2016 года

Рынок жилья Казани: «Больших изменений в хорошую сторону нет»Летний всплеск на первичном рынке оказался недолгим — уже спустя месяц количество договоров долевого участия в Татарстане упало на треть. В то же время «вторичка» продолжает отвоевывать свои позиции — по мнению экспертов «Реального времени», половина сделок на казанском рынке недвижимости приходится на договоры по вторичному жилью. Как оказалось, оживить рынок помогли банки, которые не только с застройщиками запустили ипотечные продукты с низким ставками, но и заставляют продавцов сделать цены более приемлемыми через оценку.

«Больших изменений в хорошую сторону нет»

Несмотря на то, что последний месяц лета считается стартом делового сезона и с него в благополучные времена кривая продаж начинала медленно, но верно ползти вверх, в этом году он оказался исключением. Его можно смело назвать холодный август 2016 года.

Так, август характеризовался существенным спадом на первичном рынке — по данным Росрееста по РТ по сравнению с июлем по Татарстану (не включая Казань) количество заключенных договоров долевого участия сократилось сразу на треть (минус 34%, 424 сделки против 639).

С другой стороны, нынешний август нельзя назвать провальным — в августе прошлого года ДДУ было заключено примерно столько же — 420. Скорее всего, падение оказалось таким существенным на фоне благоприятного июля. В столице разница оказалась не столь существенной — всего 4% (544 сделки против 566). Нынешний август по сравнению с прошлогодним оказался гораздо более благоприятным — в 2015 году в этот период было зафиксировано всего 410 сделок.

В целом, девелоперы считают, что хотя по сравнению с прошлым годом ситуация и наладилась, рынок все же находится в состоянии стагнации — потенциальных клиентов довольно много, но не все могут позволить себе такую роскошь, как покупка жилья. «Больших изменений в хорошую сторону не заметил. Оживление есть в следующем плане: желание у людей есть, но возможности нет — просмотров больше, клиенты приходят, хотят купить у нас, сначала продав свое, но это не всегда быстро получается», — рассказывает генеральный директор компании «Фарус» Рустем Юнусов.

Застройщики в свою очередь также занимают выжидательную позицию и часто не решаются на новые проекты.

— Тенденция рынка, на мой взгляд, — замедление строительства. Новых строек нет. Участники рынка заявляют о своем намерении строить, но эти заявления в квадратные метры не воплощаются. Застройщики побаиваются строить, потому что не уверены в спросе и в том, найдут ли средства на строительство. Причин может быть много, — считает генеральный директор «Жилищной инвестиционной компании Казани» Эмиль Хуснутдинов.

Застройщиков попросили быть устойчивыми

Отметим, что к вороху существующих проблем в ближайшем будущем у застройщиков прибавится новая головная боль. Так, в скором времени долевое строительство ждут кардинальные изменения. С 1 января 2017 года в силу должны вступить поправки в 214-ФЗ, которые ужесточат требования к финансовой устойчивости застройщика. С 1 июля 2017 года девелопер должен будет иметь уставный капитал, равный примерно 4% от стоимости возводимых им объектов (при средней цене 1 кв. м 41 тыс. рублей). Понятно, что такое требование законодательно неизбежно приведет к монополии — мелким игрокам придется уйти с рынка. Впрочем, федеральные эксперты считают, что новым условиям смогут соответствовать даже не все крупные застройщики.

Ну и конечно, главным нововведением станет то, что между застройщиком и дольщиком теперь появится новое звено в лице банка. Закон подразумевает открытие эскроу-счетов, которые также называют доверительными счетами: деньги, полученные от дольщиков, будут поступать на них и на средства будут начисляться определенные проценты. Похожие идеи, как известно, поддерживал и Рустам Минниханов.

Что касается застройщика, деньги дольщика он сможет получать только после сдачи объекта. Другое дело, что и сами банки от банкротства не застрахованы. К тому же, этот круговорот средств в конечном счете приведет к росту стоимости кв. м. Правда, эта схема пока является возможностью, а не обязательством. Так или иначе эксперты прогнозируют, что нововведения, направленные на защиту прав дольщиков, могут привести к росту цен на недвижимость.

ЖК «Арт сити» долгое время оставался одним из самых дорогих объектов застройщика. Фото skyscrapercity.com (D_O)

Дешевеющий «Арт Сити» и популярный «Царево village»

Как правило, сентябрь характеризуется не только ростом спроса, но и ростом цен. К примеру, в отделе продаж «Унистроя» нас предупредили о скором повышении стоимости кв. м. Сделаем примечание — исследование аналитической службы «Реального времени» проводилось на 13 сентября 2016 года.

На момент исследования на одном из «унистроевских» объектов было зафиксировано снижение. Речь идет о ЖК «Арт сити» по ул. Ершова (на территории скандального Октябрьского городка). Отметим, что он долгое время оставался одним из самых дорогих объектов застройщика. Напомним, что в прошлом месяце средняя цена за кв. м в однокомнатной квартире снизилась почти на 10%. В сентябре данная тенденция сохранилась — стоимость кв. м метра упала с 76,21—85,41 тыс. рублей до 74,04—80,45 тыс. рублей, то есть примерно на 4%.

По сравнению с августом немного подешевели и «Журавли»: «однушки» в доме № 4 подешевели в среднем на 3% (с 72,64–77,24 до 72,11 тыс. рублей за кв. м), в доме № 5 — на 8% (с 73,9—77,13 до 69,46 тыс. рублей за кв. м).

А вот в более демократичном «Царево village» цены напротив выросли. К примеру, в доме №2.5 «квадрат» подорожал почти на 10% — с 43,08—50,54 до 51,62 тыс. рублей. Известно, что объект активно приобретают жители других Татарстанских городов.

Там, где «Клен» шумит

Продолжая тему новых проектов, следует отметить, что в конце июля «Сувар Девелопмент» наконец представил свой «Сказочный лес» (первый пусковой комплекс) во всей красе — на сайте застройщика появился полный план жилого комплекса, состоящего из пяти домов. Услышав их названия, меломаны наверняка тут же вспомнят отечественные хиты — рядом с первым домом, известным как «Кипарис», должны появиться «Тополь» (дом № 2), «Ясень» (дом № 3), «Клен» (дом № 4) и «Каштан» (дом № 5). К слову, «Тополь» уже есть в продаже — в сентябре кв. м во втором доме оценивался в 62,5—63 тыс. рублей. Отметим, что за месяц цена на объект выросла сразу на 17%: в августе цена кв. м составила 52 тыс. рублей за кв. м и 53 тыс. рублей за кв. м, если речь шла о студиях.

Если взглянуть на проектные декларации объектов, становится понятно, что «Тополь» будет отличаться от своего собрата «Кипариса» — по проекту количество квартир уменьшилось чуть ли не вдвое. Так в доме № 2 будет построено 162 квартиры. При этом, в отличие от первого дома, где большая часть квартир однокомнатные, в «Тополе» будут 72 «однушки», 72 «двушки» и 18 «трешек». И хотя здесь тоже будут студии, их площадь можно назвать вполне стандартной. К примеру, площадь «однушек» будет варьироваться от 30,62 до 40,45 кв. м.

В конце июля «Сувар Девелопмент» наконец представил свой «Сказочный лес». фото skyscrapercity.com (Topoliok)

Что касается остальных домов, они в продаже еще не появились. Но согласно проектной документации, «Ясень» и «Клен» по площади и количеству жилых помещений будут практически идентичны «Тополю». Их строительство по плану должно начаться в III квартале 2016 года и завершиться в 2018 году. Декларация «Каштана» пока не опубликована.

К слову, в июле стартовали продажи в новом комплексе от «Сувар Девелопмент» — ЖК «Спортивная». Тогда стоимость кв. м в однокомнатной квартире составила 42 тыс. рублей. Несмотря на то что проект находится на начальной стадии, в течение месяца цена выросла на 4,5% до 44 тыс. рублей.

Из возможных будущих площадок под жилье может стать в будущем территория «Казанской ярмарки», которая готовится к переезду на «Казань Экспо».

Кто повышает цены и срывает сроки

Впервые за долгое время цену за кв. м поднял «Тандем-Д», входящий в группу компании «Дар» Андрея Симакова. Правда, рост оказался не столь значительным — всего 1% (с 68,93—75,87 до 69,65—76,26 тыс. рублей за кв. м).

Не так давно «Тандем-Д» попал в неприятную историю. Прокуратура Приволжского района Казани установила, что застройщик не уведомил дольщиков о перенесении сроков сдачи дома по ул. Дубравной. Начало передачи дома было определено как 1 сентября текущего года. А это значит, что дольщики должны были быть уведомлены об этом не позднее 1 сентября. Однако соответствующих писем будущие жители экопарка «Дубрава» не получили. Проверка была возбуждена после обращения Управления жилищной политики исполкома Казани. По ее результатам в отношении гендиректора компании «Тандем-Д» было возбуждено дело об административном правонарушении. Связаться с Бусыгиным не удалось. Вначале он отказался общаться с корреспондентом, сославшись на занятость, следующие попытки дозвониться до абонента оказались безуспешными.

Гораздо более значительно подорожали объекты «Сити Строя», один за другим пережившие ребрендинг. Так ЖК «Романтика», который когда-то был известен как ЖК на ул. Камая, подорожал примерно с 59,25—59,55 до 60,25—76,74 тыс. рублей, то есть примерно на 13%. А вот ЖК «Гранд Парк», который теперь носит претенциозное название «Голливуд», вырос в цене в среднем на 7,6% — с 62— 64,64 до 63— 74 тыс. рублей за кв. м.

ГЖФ и «Ак Барс Девелопмент» — это две обособленные структуры, подчеркивает Файзуллин. Фото Максима Платонова

«Ак Барс Девелопмент» остается обособленной структурой»

Незначительно выросла цена и на один из объектов «Ак Барс Девелопмент» — дом № 11-2 в жилом комплексе «Светлая долина» — с 62,80—75,13 тыс. до 66,50—76,87 тыс. рублей. Что касается остальных объектов застройщика, цены на них к 13 сентября были на том же уровне, что и 12 августа 2016 года.

Как известно, с недавних пор «Ак Барс Девелопмент» потерял свою самостоятельность, оказавшись под контролем у Госжилфонда Талгата Абдуллина. О причинах данной сделки нашему изданию рассказал министр строительства РТ Ирек Файзуллин.

— Сегодня идет работа в этом направлении. Причина — это формирование резервов в «Ак Барс» банке. Сегодня «Ак Барс Девелопмент» очень плотно работает с жилищным фондом по программам, в том числе индустриального домостроения. Речь не идет о том, что происходит их объединение, это и будут разные структуры, и та, и другая — государственные, — прокомментировал Ирек Файзуллин.

При этом министр подчеркнул, что это не означает, что «Ак Барс Девелопмент» полностью перейдет на панельное строительство для ГЖФ.

Это две обособленные структуры, «Ак Барс Девелопмент», как был, так и остается в этом виде. Сегодня ведется работа в этом направлении, пока рано говорить еще обо всех деталях интеграции, — пояснил Файзуллин.

Как банки помогли урезать цены на «вторичку»

А вот на вторичном рынке, по данным Росреестра по РТ, в августе, наоборот, наблюдалось увеличение спроса. Так, в Казани было заключено 2 309 договоров купли-продажи, что на 7,5% больше, чем в июле (2 135 договоров). В целом по республике также наблюдался небольшой подъем — количество сделок выросло примерно на 3% (6 001 в июле и 5 813 в августе).

Добавим, что, если опираться на данные Росреестра по РТ, по сравнению с прошлым годом вторичный рынок заметно оправился. В августе прошлого года в столице было зафиксировано всего 1 122 договоров купли-продажи, что на 23,6% меньше, чем в 2016 году. Примерно такая же ситуация наблюдается на вторичном рынке — в прошлом году желающих приобрести вторичное жилье оказалось на 8% меньше, чем сейчас.

На сегодняшний день половина все сделок приходится на долю «вторички», считает руководитель компании «Брокер Альянс» Фарид Шабаев. По его оценкам, в прошлом году соотношение было иным: вторичное жилье предпочитали покупать только порядка 30% клиентов, отдавая предпочтение «первичке», которую можно было приобрести по более низкой ипотечной ставке. Сейчас ставки на «вторичку» снизились, да и цены вернулись на более реальный уровень.

— Все равно продавцы пришли к осознанию того, что за ту цену, за которую они хотели продать свою недвижимость, они уже никогда ее не продадут. Если клиент хочет оформить ипотеку, банк все равно запрашивает оценку объекта, чтобы определить его реальную стоимость. Стоимость зависит от того, где расположен объект, ликвиден он или нет, потому что банк себя страхует на случай того, если клиент не будет вовремя платить, ведь тогда банку придется реализовывать объект. Видя, что цена завышена, банк урезает сумму кредита, клиент не может найти разницу и начинает искать другой вариант. Многие продавцы, попав в такую ситуацию, становились более лояльными и начинали выставлять объект за более объективную стоимость, — говорит Фарид Шабаев.

Кроме того, по оценкам эксперта, многие покупатели делают выбор в пользу «вторички», боясь пополнить ряды обманутых дольщиков. Понятно, что ситуация с объектами «Свея» и «Фона» не способствует

«Конечно, нельзя сказать, что экономика в стране заметно улучшилась, но люди адаптировались»

После провальных показателей в июле ипотечный рынок Татарстан все же вернул себе позиции — в августе число сделок выросло с 3 158 до 3 563, то есть на 11%.

В отличие от данных по республике, которые то стремительно движутся вверх, то вновь начинают падать, в Казани ипотека характеризуется известной стабильностью. Так, и в прошлом августе разница с предыдущим месяцем составила всего семь сделок.

Застройщики в один голос утверждают, что ипотека остается основным драйвером первичного рынка — на долю ипотечников приходится до 70% сделок.

По мнению Фарида Шабаева, тенденция по выдаче ипотечных ставок вполне благоприятная — показатели 2016 года приближаются к докризисному уровню 2014 года.

— Что этому способствует? Конечно, нельзя сказать, что экономика в стране заметно улучшилась, но люди адаптировались, а застройщики начали запускать новые акции, и предлагать ипотечную ставку от 7,5% годовых. Причем эти акции стали длительные — до 3, 4 месяцев, объектов стало больше, — рассуждает Шабаев.

Ипотека по канонам шариата

На сегодняшний день акции по субсидированию ипотеки предлагают практически все застройщики. Одним из пионеров стал «Унистрой», который уже с прошлого года кредитует клиентов по более низкой ставке — сейчас акция называется «С милым рай в квартире, а не в шалаше» и предполагает кредитование под 8,8%. Аналогичные варианты предлагают «Ак Барс Недвижимость», «Сити строй», «Камастройинвест».

Но сейчас такими акциями уже никого не удивишь. А вот на сайте ЖК «Сказочный лес» от «Сувар Девелопмент» мы нашли кое-что новое — ипотека по законам шариата. В отделе продаж нам пояснили, что акция реализуется совместно с Центром партнерского банкинга. Схема покупки следующая: центр не выдает кредит на покупку жилья, а приобретает его сам и перепродает клиенту. При этом центр готов предоставить клиенту рассрочку сроком от 3 до 10 лет. Минимальная сумма рассрочки — 500 тыс. рублей, а минимальный первоначальный взнос — 20%. Поскольку ипотека выдается по законам шариата, клиент выплачивает только стоимость приобретаемой квартиры без дополнительных процентов.

Казалось бы, условия более чем выгодные — иными словами это долгосрочная рассрочка на длительный срок. Другое дело, что квартиру придется покупать уже не по цене застройщика — поскольку Центр банковского партнерства. станет новым собственником, он будет определять ценник. Понятно, что свои финансовые потери он будет возмещать за счет увеличения стоимости квадратных метров. На вопрос о том, насколько вырастет стоимость квартиры, в центре ответили, что это определяется индивидуально в зависимости от объекта.

На юбилей — «Отпетых мошенников» и балкон в подарок

Напомним, что не так давно компания «Унистрой» отпраздновала свое 20-летие и в честь этого даже устроила масштабный праздник, пригласив популярную в свое время поп-группу «Отпетые мошенники». Отметим, что даже после того, как празднование прошло, застройщик решил напоследок сделать своим клиентам еще один щедрый подарок — каждый 20-й «квадрат» клиент может получить бесплатно. То есть если покупатель приобретает небольшую «однушку», он получает 1 кв. м. Но как это часто бывает, у акции есть немало ограничений. Во–первых, акции застройщика не суммируется. К примеру, приобрести квартиру по сниженной ставке и при этом получить еще и кв. м в подарок нельзя. Во-вторых, акция распространяется на конкретные объекты — на одно- и двухкомнатные квартиры в жилых комплексах «Весна» (д. 2, 3), «Журавли» (д. 3, 4), «ART City» (д. 1, 4.1, 4.2), «Царево Village» (д. 2.5-2.12).

Площади в подарок предлагает и «Ак Барс Недвижимость». При покупке «однушки» застройщик готов предоставить скидку, равную цене площади балкона с учетом применяемого понижающего коэффициента 0,3, при покупке «двушки» — равную цены площади санузла, «трешки» — коридора. Тут же следует примечание — площадь балкона, коридора, санузла применяются в соответствии с проектными данными и не подлежит пересмотру после технической инвентаризации. Акция распространяется на квартиры в строении № 1-11 корп. 2 в ЖК «Светлая долина».

  • Эмиль Хуснутдинов Эмиль Хуснутдинов генеральный директор компании «Жилищная инвестиционная компания Казани»

    В августе на первичном рынке ситуация складывалась хорошо, о сентябре еще рано говорить — мы не подводили итоги, мы не видим ни спада, ни повышения спроса. Цены стабильны. По стройматериалам был рост по цементу, арматуре, но это сейчас не наблюдается. Тенденция рынка, на мой взгляд, — замедление строительства. Нет новых строек, застройщики заявляют о своем намерении строить, но эти заявления в квадратные метры не воплощаются. Застройщики побаиваются строить, потому что не уверены в спросе и найдут ли средства на строительство, — много причин может быть. Ипотека пользуется спросом: основные продажи через нее, предлагаются более приемлемые условия, ставки.

  • Ольга Волчкова Ольга Волчкова руководитель отдела продаж компании «Грань»

    Рынок в августе был без изменений. То же самое: стагнация рынка, нет ни спада, ни подъема, все ровно по прямой. Я повышаю цены. Я знаю, что кто-то опускает цены. «КамаСтройИнвест» предложил новый интересный проект по демократичным ценам. Ипотека обязательна: как в последний год было, что ипотека составляла 70% всех сделок, так и сейчас примерно.

     

  • Делюс Сиразетдинов Делюс Сиразетдинов генеральный директор компании «КамаСтройИнвест»

    К началу сезона (где-то с конца августа) рынок начал восстанавливаться, рынок оживает и имеет оптимистичные настроения. Наблюдается повышение спроса: у нас до сих пор спрос на наш жилой дом в Авиастроительном районе. Рынок на пороге роста цен; это связано с оживлением рынка и с тем, что цены на материалы в последние годы росли, тогда как на рынке недвижимости происходила стагнация. Я на 99% уверен, что ожидается рост цен. Ипотека пользуется спросом также ввиду того, что государство поддерживает программами субсидирования процентной ставки, ипотечные кредиты составляют 50% спроса. Процентная ставка пока понижается, многие застройщики предлагают свои программы рассрочки (процентные, беспроцентные). В целом рынок оживает, и увеличивается конкуренция между застройщиками — это положительный факт, который развивает отрасль: появляются все более и более качественные объекты. Сейчас рынок клиента, клиенту есть из чего выбрать.

  • Руслан Хабибрахманов Руслан Хабибрахманов Руководитель агентства недвижимости «Флэт»

    Ситуация на первичном рынке в августе складывалась нормально, в сентябре наблюдалось повышение спроса, но небольшое. Хотя по сравнению с прошлым годом спрос выше. В целом на первичном рынке все по-прежнему, цены такие же, как в июле. Что касается ипотеки, то она пользуется спросом, люди ее так же берут, тем более ставка, хоть немного, но понизилась. На вторичном рынке все так же по-прежнему.
     

  • Рустем Юнусов Рустем Юнусов генеральный директор компании «Фарус»

    Больших изменений в хорошую сторону не заметил. Оживление наметилось в том плане, желание есть, но возможности нет — просмотров больше, приходят, хотят купить у нас, сначала продав свое, но это не всегда быстро получается. Процесс идет вялотекуще. Рынок сжимается, игроков становится меньше, цены будут расти: чем меньше предложение, тем выше цена. Спрос не упал, он намного больше, но просто у покупателей нет возможности купить. Проекты сохранят те, кто уже близки к завершению, а те застройщики, что на раннем этапе, откладывают их на лучшие времена. Большинство сделок проходят по ипотеке, если бы не ипотека, то вообще туго пришлось бы.

  • Олег Митюнин Олег Митюнин заместитель директора компании «АК БАРС Недвижимость»

    Думаю, в середине сентября подводить итоги месяца и оценивать степень оживления на рынке пока рано. По результатам августа, по сравнению с предыдущими месяцами лета, мы наблюдаем некоторую активизацию спроса. Люди, которые воспользовались летними акциями от застройщиков, могли сделать действительно выгодные покупки. Впрочем, интересные акции на новостройки еще остались. Например, мы в нашем семейном микрорайоне «Солнечный город» при покупке трехкомнатной квартиры дарим паркинг в подарок.

    Планировки в новостройках становятся все более эргономичными. Конечно, дело тут в покупательских запросах. Потребитель не хочет переплачивать за большие нефункциональные площади. По пути эргономики мы идем в наших новых жилых домах, которые сейчас находятся в активной стадии строительства и возводятся из продукции «Казанского ДСК». Все они построены по технологии европейского индустриального домостроения. Ровные стены и качественная предчистовая отделка позволят уложиться с ремонтом в небольшую сумму и затратить на него не больше трех недель. Кстати, максимально функциональными мы задумали квартиры в нашем новом доме под строительным номером 6.24, в нашем самом продаваемом жилом комплексе «Казань–ХХI век». Продажи квартир с интересными планировками в новом доме откроются в ближайшее время.

    Повышение цен на рынке будет происходить дифференцировано, и зависеть от уровня спроса на каждый конкретный проект, а также от степени готовности каждого конкретного дома. Выбор потребителя на первичном рынке при прочих равных будет падать на активно строящийся объект. Сейчас критерий надежности и финансовой устойчивости застройщика важен для покупателя как никогда. В самое ближайшее время планируется сезонное повышение цен на квартиры во всех наших жилых комплексах.

    Банки все больше идут навстречу своим клиентам. Например, в августе снижением ставок порадовали наши постоянные банки-партнеры: ПАО «АК БАРС» БАНК, «Россельхозбанк», «Газпромбанк». Также снижается размер первоначального минимального взноса по ипотеке, так, по некоторым программам он стартует от 10% от стоимости квартиры. Зачастую, оформление происходит по двум документам (например, паспорт и права). Такие меры, несомненно, увеличивают интерес потенциальных покупателей, ведь жилье становится для них более доступным.

  • Фарид Шабаев Фарид Шабаев руководитель компании «БРОКЕР АЛЬЯНС»

    В плане выдачи ипотек тенденция сейчас хорошая. Если в том году были высокие ставки, нестабильная ситуация в экономике, то естественно был очень большой спад. Даже если взять первые 6 месяцев этого года, по статистике получается, что количество выданных ипотечных кредитов начинает возвращаться на уровень 2014 года. Буквально 10—15% не хватает от общего числа, чтобы достигнуть уровня 2014 года. Количество заявок и количество одобрений практически достигает докризисного уровня.

    Что этому способствует? Конечно, нельзя сказать, что экономика в стране заметно улучшилась, но люди адаптировались, а застройщики начали запускать новые акции и предлагать ипотечную ставку от 7,5% годовых. Причем эти акции стали длительные — до 3, 4 месяцев, объектов стало больше. Конечно, они делают это, чтобы увеличить продажи. Но клиенты стараются покупать первичное жилье только у тех застройщиков, которые себя зарекомендовали, опасаясь ситуации, которая произошла с дольщиками «ФОНа».

    В 2015 году люди стали больше покупать первичное жилье, потому что ставки на «первичку» были ниже. К тому же цены на вторичное жилье были сильно завышены. На сегодняшний день получается соотношение «первички» и «вторички» примерно выравнялось и составляет примерно 50 на 50. Раньше соотношение было другим — 70 на 30, «первичку» покупали больше.

    К слову, Татарстан находится в первой пятерке регионов, где количество выданных ипотечных кредитов выросло. По количеству первичного жилья на душу населения мы входим в тройку лидеров. Это тоже играет роль при одобрении сделок. Тенденция по Татарстану все равно положительная есть.

    Цены вернулись на более адекватный уровень. Некоторые объекты, на первый взгляд, стоят дороже своей стоимости. Но надо не забывать, что многие объекты продаются через агентства недвижимости, через посредников, через частных риелторов, поэтому цена, указанная в объявлениях, как правило, завышена на 10—15%. В целом рынок «устаканился». Все равно продавцы пришли к осознанию того, что за ту цену, за которую они хотели продать свою недвижимость, они уже никогда ее не продадут.

    Если клиент хочет оформить ипотеку, банк все равно запрашивает оценку объекта, чтобы определить его реальную стоимость. Стоимость зависит от того, где расположен объект, ликвиден он или нет, потому что банк себя страхует на случай того, если клиент не будет вовремя платить, ведь тогда банку придется реализовывать объект. Банк урезает сумму кредита, клиент не может найти разницу и начинает искать другой вариант. Многие продавцы, попав в такую ситуацию, становились более лояльными и начинали выставлять объект за более объективную стоимость.

  • Анастасия Гизатова Анастасия Гизатова директор АН «Счастливый дом»

    Если мы посмотрим объем рынка, то по сравнению с 2015 годом август «вырос» ориентировочно на 30%, но не оправдал ожидания 2016 года и значительно проигрывает рекордсмену второго квартала и лета — июню. Такая ситуация наблюдается во всех сегментах: вторичное жилье, коммерческая недвижимость, земельные участки, новостройки. Последние не оправдали ожидания застройщиков и не улучшили даже июльские показатели, хотя это традиционно в Казани.

    Август не оправдал ожидания застройщиков и по праву может претендовать на титул самого «вялого» месяца года, за исключением, конечно, праздничного января. Популярностью пользовались бюджетные однокомнатные и двухкомнатные квартиры в различной степени готовности.

    Наблюдается и усиливалось слухами о предстоящей девальвации/деноминации, которые неизбежно, по мнению электората, должны последовать после выборов 18 сентября, традиционное повышение спроса в сентябре. Как видим, пока ничего не произошло. По ощущениям, количество сделок обгонит августовский порог более чем на 20%.

    Основные тенденции на первичном рынке это большое предложение недвижимости в сегменте эконом/бюджет; повальное субсидирование ипотечных ставок застройщиков, так называемые скрытые скидки, ставки беспрецедентно снижены до 8%; увеличение количество объектов на периферии, с удаленностью от Казани, с минимальными площадями и порогом вхождения от 900 000 рублей; некое затоваривание и наличие предложений в сданных домах или в домах с высокой степенью готовности и, что примечательно, в бюджетных вариантах.

    Значительного повышения цен на первичном рынке, конечно, нет, стоимость кв. м всегда растет с приближением срока ввода в эксплуатацию и при уменьшении ликвидных предложений.

    Ипотека — по-прежнему драйвер рынка недвижимости и спасательный круг строительных компаний. Если проанализировать, то сейчас отличное время для оформления ипотечного кредита, особенно если ставка субсидируется застройщиком и будет зафиксирована на весь период кредитования. Разброс — от 8 % до 12% годовых. И конечно, при равных характеристиках, потенциальные покупатели выбирают застройщика с более выгодными ипотечными условиями.

    Вообще, ипотека — королева первичного и вторичного рынков. Не менее половины покупателей обращаются в банки, при покупке земли лишь четверть сделок ипотечные, а наиболее самостоятельными являются обладатели коммерческой недвижимости, не более 6—8%.

    На вторичном рынке, если стоимость квартиры объективная и соответствует заявленным характеристикам, то она не задерживается в экспозиции более, чем на две недели. Очень много предложений в бюджетных вариантах, идет острая конкуренция с новостройками. Большинство застройщиков изменили курс и вышли с проектами недорогих вариантов. И это противостояние в будущем только усилится с расстановкой сил не в пользу вторичной недвижимости. 2017 год ознаменуется массовым вводом недорого нового жилья. Ощущается дефицит качественного жилья, немного действительно интересных вариантов трех-, четырехкомнатных квартир с небольшим физическим и моральным износом по объективным ценам.

    Визуально глобального изменения стоимости вторичного жилья нет, более того, владельцы квартир охотно соглашаются на скидки, что целесообразно особенно при альтернативных сделках (обмене). Предпосылок для роста стоимости кв. м нет, скорее, наоборот, у первичного рынка гораздо больше преимуществ и ниже стоимость кв. м, и с каждым днем квартир в сданных домах становиться все больше и больше. Также в каждом районе есть присутствие хотя бы одного застройщика.

    Источник : http://realnoevremya.ru/analytics/43335

 
Подписка на новости
Оформить заявку




  

  

 

  
Защитный код